2022年~の中古戸建・中古マンションの住宅ローン減税

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広島市で中古戸建住宅×リノベーションを提供している「おりいえ」です。

住宅ローン金利が1%以下なのに、住宅ローン減税が借入額から1%控除されるのはおかしい!そんな議論から、残念ですが、2022年から居住する場合、「1%10年」→「0.7%10年(買取再販13年)」になります。

このブログでは、2022年~の中古戸建・中古マンションに絞った住宅ローン減税についてご説明します。ご参考になれば幸いです。

中古戸建・中古マンションで住宅ローン減税の延長・拡充等

2022年から居住する場合、「1%10年」→「0.7%10年(買取再販13年)になるといっても、本来、住宅ローン減税適用期限は令和3年12月31日だったと思い、ポジティブに考えるようにしましょう。

●令和7年12月31日まで4年延長されます。

●適用対象者の要件は2000万以下(昨年までは3000万円以下)に引き下げられます。

●床面積が40㎡以上50㎡未満の住宅は、令和5年12月31日以前に建築確認を受けた新築又は建築後使用されたことのないものの取得。ただし、控除期間のうち合計所得金額が1000万円を超える年は適用しない。

→中古住宅は?です。記載されていません。文言通り新築又は建築後使用されたことのないものの取得のみか?注意です!!

●最大の変更点は耐震基準適合証明

中古では、耐火建築25年超、非耐火20年超えの住宅は、耐震基準適合証明書の取得、又は、瑕疵保険加入が要件でした。改正により、登記簿上の建築日付が昭和57年(1982年)1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅とみなされます。つまり、昭和57年以降の家屋であれば耐震適合証明書が不要になります。


中古戸建・中古マンションの借入限度額・控除率および控除期間!

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中古戸建・中古マンションは、「一般売主の中古戸建・中古マンション」と「不動産業者の買取再販中古戸建・中古マンション」に分かれます。住宅ローン減税においてこの違いは、借入限度額・控除期間の違いでもあることを認識してください。

上図の青囲いが一般売主の中古戸建・中古マンション、赤囲いが不動産業者の買取再販中古戸建・中古マンションです。


一般売主の中古戸建・中古マンションの借入限度額・控除率および控除期間

一般売主の中古戸建・中古マンションは上図の青囲い部分です。

借入限度額は「既存住宅にも長期優良住宅・低炭素住宅etc(以下認定住宅等)」と「その他の住宅」に分かれます。住宅の取得等が認定住宅等で建築された住宅の場合、借入限度額は3000万円。控除期間は10年です。

その他の住宅(ほとんどの中古住宅がここに分類されるはずです。)は、借入限度額2000万円。控除期間は10年です。

控除率は一律0.7%です。

不動産業者の買取再販中古戸建・中古マンションの借入限度額・控除率および控除期間

不動産業者の買取再販の中古戸戸建・中古マンションの場合、

①長期優良住宅・低炭素住宅であれば2022・2023年は借入限度額5000万円、2024・2025年は借入限度額4500万円。
②ZEH水準省エネ住宅2022・2023年は借入限度額4500万円、2024・2025年は借入限度額3500万円
③省エネ基準適合住宅2022・2023年は借入限度額4000万円、2024・2025年は借入限度額3000万円
④その他の住宅2022・2023年は借入限度額3000万円、2024・2025年は借入限度額0円(2023年までに新築の建築確認:2000万円)


①②の基準を満たした中古戸建・中古マンションとして市場に流通していることは少ないため、現実的には③もしくは④ということになるでしょう。③についてフラット35sの省エネ基準でいいのか?(「おりいえ」として学び途中のままこのブログをアップしています。ご容赦ください。いずれにしても①②③を満たしてない中古戸建・中古マンションを、この省エネレベルまで高め再販している中古住宅はごく少数です。)
④について2024・2025年は中古住宅であれば2000万円ということですが控除期間は10年です。

全て控除期間は13年(その他の住宅は2024年以降は10年)

最後に

2022年からの住宅ローン減税は脱炭素時代の省エネ住宅を優遇したものです。控除率も「1%」→「0.7%」に縮小した代わりに、新築住宅・買取再販は「10年」→「13年」に延長しました。(個別具体的にはご年収、借入額、建物の性能により様々なためここでは割愛させていただきます。)

人口減少社会においてストックされるべき住宅が新築される。リノベーションされる。よう、メリハリのある政策は歓迎するところです。

一方、注意すべきは、中古戸建・中古マンションにおいては、冒頭でお伝えしたように、「昭和57年以降の家屋であれば耐震適合証明書が不要になります。

これまでは、非耐火住宅(主に戸建)においては築20年超えの場合、新耐震基準に適合することが証明されたもの、又は、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの。という条件がなくなります。

お金の面では、保険加入や耐震適合証明にかかわる費用が不要になります。しかし、この制度により、住宅診断や耐震調査を通じて、中古住宅の品質が消費者にも理解できた利点があったはずです。

令和4年度税制改正大綱には、「昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅のように供する家屋とみなす。」と、書かれています。くどいですが、「みなす」です。

雨漏れにより劣化している構造材、地盤沈下・施工不良による家の傾き、無理な改築による耐震不足などなど、瑕疵保険に加入しようにも加入できない家、新耐震基準とはほど遠い耐震不足の家がノーマークで売り出されます。購入してはならない中古住宅にあたる可能性が高まることを危惧してしまいます。

最後に、このブログをご覧になられた皆様へ伝えたいこと!

これまでは住宅ローン減税を正しく知ることは、安心して中古住宅を購入するための品質へとつながっていました。築年数要件を廃止することにより品質をジャッジする有効な手段が奪われました。(きっと、今以上に住宅診断は減るのでしょう。不動産業者からすれば依頼する理由の一つが消えたわけですから。。。)

お金の損得は大切です!それ以上に大切なのはお金に対する対価。つまり安心して住み続けることのできる住宅の品質です!

中古住宅・中古マンションを購入するさいは、ぜひ、(ホームインスペクション(住宅診断)をご利用ください!
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