中古住宅は新築住宅よりお買得！だけどって話。

• 中古住宅とは、過去に人が居住したことがある住宅のこと。主に不動産仲介市場で取り引きされ、仲介会社を通して買う場合には仲介手数料が必要になる。なお、長期固定金利型住宅ローンの「【フラット35】」では、入居の有無に関係なく、新築してから2年超が経過した住宅は、すべて中古住宅とみなされる。

不動産の広告表示ではもっと厳しく

• 築後未入居でも1年経過した場合は新築表記はできません。 また、 築後1年未満でも一度入居すれば新築物件とは表示できず 「中古物件」表示となります。
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このように、築後1年経過すると新築未入居の家も中古住宅として販売されます。中古住宅として販売したくないから不動産業者もできるだけ早く売るためにあの手この手で販売促進します。その一つが値引きです。そのため1年も2年も売れ残っている新築建売が値下げされず放置されていることはありません。

結果的に市場が適正と判断した価格になったとき売れていくわけです。

「中古住宅は新築住宅より2割安い！」を検証するには、適正価格が前提でければ正しく評価できません。

• 一つ目の理由として、日本では新築プレミアムは確実にあります。1週間とはいえ第三者が住んでいるという事実は、新築価格に比べ見劣るのは間違いありません。
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• 二つ目として、保証の問題です。保証を引き継げるハウスメーカーも存在しますが、一般的な建売では保証は購入者に限ったものです。（瑕疵保険も同）。保証のあるなしが価格に影響するのもうなずけます。
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• 三つ目として、入居後1週間で売り出されたとする売却理由です。いかなる理由であろうと購入する立場からすれば気になりますよね。

中古住宅は新築より2割安いを検証してみます。

仮に、新築建売が3000万円で販売されているとします（適正価格として）。この3000万円の住宅をAさんが購入し、何らかの事情で入居後1週間で売り出したとしましょう。この住宅は中古住宅です。このとき、この住宅は2400万円になるということです。

2割安いを都合よく解釈すると土地建物3000万円の建売が2400万円になるというお話です。ない話ではないとも思えます。しかし、この物件はすぐに売れます。市場にはながれず業者が買い取り再販するでしょう。

現実的な「中古住宅は2割安い」は3000万円のうち土地が1200万円建物が1800万円。この建物部分のお話と理解した方がいいでしょう。建物が2割安くなるを正当化する価格は2640万円です。

入居後15年経過した中古戸建。土地1500万円　建物は35坪　新築時価格を坪50万円とすると建物部分は1750万円。1750万円の5割安は＝875万円。この中古住宅の不動産価格土地1500万円＋875万円＝2375万円。

小学生の算数レベルのお話です。不動産金融工学という言葉は聞いたことありますが不動産工学という言葉は聞いたことないことに気づきました。そうなんです土地の不動産価格はシビアに査定されますが中古住宅の建物部分については小学3年生レベルです。（笑）

話がそれました。当然に綺麗に利用されているか否かにより価格差が生じます。

もう少しだけ深堀します。日本の住宅寿命は20年とか30年とか言われてます。（新築を販売するための嘘ですけど。詳しくはこちらをご覧ください。日本の住宅の寿命の嘘について！)

築30年が寿命だから築15年はあと半分しか寿命ないから5割引きね！こんな単純なお話です。

中古住宅は2割安くなる！5割安くなる！とどめは築30年もすれば中古戸建になると建物は「0円」になるというお話。もっといえば、利用価値を認めてもらえない建物はタダというより解体費を差し引かれます。解体更地渡しとして「中古住宅」としてよりも「売地」として販売されます。

見た目で売れない！と判断されれば構造体がしっかりしていても需要は見込めないと判断されます。そうなると「古家付き土地」として販売です。新築より安いどころかマイナスです。