リノベーション済み中古マンション!見逃しがちな大切なポイント!

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前号の記事通り、また、前々号でも書いた通り、リノベーション済み中古戸建住宅でも、中古マンションでも、失敗しないためには、表層リフォームに騙されないこと!これに尽きるわけです。重要なのは表層ではありません。見えない部分こそが重要です。

見えない部分とはざっくり、構造的な安心に関わる部分。素材や設備機器の状況把握。不動産そのものの性格的な部分です。これらに加え多くの人が区分して所有するマンションは管理や修繕積立金等の状況把握が重要です。

これらの状態がわからなくて安心して暮らせるはずはありません。価格に見合った買物かどうかも判断できません。ここでは、先日の続編的な記事を書いてみます。お付き合いいただけると嬉しです。

(専有部分の範囲)

第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。

 2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。

  一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
    二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
    三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

 3 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

(共用部分の範囲)

第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。


別表第2共用部分の範囲

  エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」

  エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」

  管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

このように、区分所有者が共有する共有部分と専有する専有部分に分けられています。専用使用できるバルコニーであっても共有部分です。共有部分なのだから避難の際に妨げとなるような物置を設置したりすることはできません。

多くの人が同じ建物を区分所有し共同生活を営むマンションは、共同生活に対する意識の違い、価値観の違いがあることを前提として購入しなければストレスをためることになりかねません。

なのでマンションは管理を買えと!言うのです。購入しようとするマンションの管理組合が適正であるか否かはとても重要なことです。

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上の画像は国土交通省による平成30年度マンション総合調査結果っからみたマンション居住と管理の現状 (6)トラブルの発生状況を張り付けています。

このデーターはマンションの購入を検討されている皆様にも参考になるはずです。是非、ご覧になることをお勧めします。

さらに、トラブルの具体的内容をみてみましょう。
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マンションは階下や隣の住戸と接しているのだから音は消えません。生活音によるトラブルが38%と最も多いのは想像できますね。違法駐車とか違法駐輪とかって住民のモラルの問題ですよね。

これらトラブルがないのが一番ですが意見の相違は必ずあるものです。トラブルにならないようどのような処置がなされているのか、良好なコミュニティーがはかれているマンションなのか等確認したいものです。

言いたいのは、単に専有部分だけがリノベーションされ美しくとも、暮らしは周辺環境をひっくるめて豊かさを享受できるものです。

それなのに、マンション購入の際に共有部分に関する項目について検討された方はわずかばかり。(下図)これでは入居後、考えていた暮らしと相違するのも必然ではないでしょうか。
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いかに利便性が優れていても居心地の悪い住環境では本末転倒ですよね。

さらに付け加えると、マンション管理はマンションを快適なものとして維持しつづける修繕計画にも重要な影響を及ぼします。皆が快適な住環境に興味を示さなければ修繕計画そのものが立ち行かなくなるかもしれません。
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必要な修繕積立金が積み立てられず修繕工事費が不足する問題があるから、こんなガイドラインがあるわけです。とても重要なことが学べます。マンション購入前にご一読ください。

上図にもどります。この図は修繕積立金の目安です。目安ですが、これよりも高いとか低いとの場合は、疑ってかかるべきだ考えるべき目安にはなっていると考えます。

購入希望者にとっては、住宅ローンの返済に加え固定費として「固定資産税」「駐車場代」「管理費」「修繕積立金」の経費が必要です。これら経費が安いに越したことはないのですが、修繕積立金が安すぎたり駐車場が無料の場合は将来マンションの維持管理に支障が生じるかもしれません。

この図の詳しい計算式は省きますが(詳しくはマンション修繕ガイドラインをご覧ください。)ざっくり、購入予定のマンションのお部屋が70㎡ マンションの建築延べ床面積が5000㎡以下とすると

70㎡×165円=11,550円/月~70㎡×250円=17,500円/月
このくらいが修繕積立金の目安ですよってことです。

修繕積立金が3千円~5千円程度。駐車場無料。これでは将来何かあったとき足りると思いますかって話です。どうにもなら無くなれば一時金として徴収するか、急激な値上げをするか、必要な修繕を先延ばしするしかありません。

急激に高くなった修繕積立金は売却価格に影響します。資産価値に影響が出るでしょう。何より住み続けるためには当初の支出から大きな出費がかさむことになります。

購入前には修繕積立金が将来負担を前提としているのか?計画通り修繕が進んでいるのか?しっかりと確認することが重要です。

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マンションの専有部分について重要なのは見えない部分です。壁や床がコンクリートのマンションは内部だけリフォームするのは簡単。スケルトン状態にするような工事でなければ誰もが簡単に参入できます。

安く買って表面をちょちょいとリフォームしてリノベーション済みマンションと売り出します。給排水管など古いままを使いまわしていたりというのは日常です。どこをどう工事したのか教えてもらいましょう。表面だけのリフォームであるならリノベ済みマンションを購入するより古いままのマンションを購入してお気に入りのリノベ業者さんに好みに合わせてリノベしてもらったほうが安上がりだったりします。


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先に修繕積立金が適切に積み立てられているのか。計画通り修繕が進んでいるのか。しっかり確認することが重要とお伝えしました。

似たような立地で、似たような規模のマンション。一方は計画通り修繕がすすんでる。一方は積立金の値上げもできず修繕も先延ばしになっている。築10年程度ではこの差は見て取れないかもしれません。だけど、これが15年を過ぎ20年30年と経過してくると、この差は資産価値にも大きく影響するのは誰もが創造できることでしょう。別に売らなくっても住み心地に影響が出ますよね。

では、どのくらいのマンションが計画に対して不足しているのかというが下の図です。(出所:平成30年度マンション総合調査っ結果からみたマンション居住と管理の現状より 国土交通省)


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ただし、このデーターにはもっと深い考察があるんです。(詳しくは是非元データーをご一読ください。)計画期間25年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定している割合は平成30年度53.8%。約半数は25年以上の計画はないということのようです。そのあたりが上図の 「不明」なのかもしれません。

プロならだれもが知っていることですが、似たような地域で似たような規模。築年数も同じようなマンション。は、同程度の価格で売られていたりします。しかし何から何までまるで違うのがマンションというものです。

理解して購入するのか!たまたまあたりを引くのか。たまたまはずれを引くのか。それは、購入後数年してからわかることです。

表面リノベーションにトキメイて早急な結論の結果、ここで見てきたようなことをスルーしてしまうとその決断は運のみが知る結果ということかもしれません。

このブログが安心してマンションが購入できる一助となれば幸いです。