崖の多い広島県では不動産購入時「擁壁」のチェックはお忘れなく!

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広島市で中古戸建住宅×リノベーションを展開している「おりいえ」です。このブログは先日の大阪での崖の上の住宅が崩壊したニュースを受け、敷地擁壁に関する基礎知識をまとめてみました。


詳しくはこちら:崖上から民家4軒崩落 大阪・西成、けが人なし


現在調査中のため原因はまだ分かりませんが、広島県が指定する土砂災害危険個所は32千カ所と全国で最も多いとされています。広島市周辺地域は、そんな地形のもと山を切り開いて広がる団地も多いため擁壁事故は多く決して他人事ではありません。


大切な家を支える擁壁は物件選びでもしっかりとチェックしたい重要な構造物です。

擁壁とは

擁壁とは、高低差のある土地で、側面の土が崩れるのを防ぐために設置される壁状の構造物です。私たちが住む広島市周辺部では山を切り開いた団地が多く、敷地利用を最大化するため擁壁も多くあります。理想的には、隣家との間は、土が崩れることなく安定を保つ斜面(安息角といい一般的には35度前後といわれています。)を形成すべきなのでしょうが事業性においては厳しいものがあります。


そこで高低差が生まれる敷地を、土や建物の荷重、雨水の水圧などから守るために強固なコンクリートなどで支える必要があるわけです。


自らの命に係わる大切な擁壁ですが維持管理責任は法律として明記されているわけではないようです。とはいえ、注意しなければならないのは、擁壁のある土地を所有する人には、擁壁の維持管理責任があると見なされています。また、地震などで擁壁が倒壊し、下の家にがれきが当たって損壊するというような事故が発生した場合、土地の所有者は、過失の有無に関わらず責任を負う「無過失責任」があるとみなされます。


このようなトラブルを起こさないよう、土地や建物を購入する前に擁壁適合の確認や地盤調査の実施などの対応が必要になってきます。重要なチェックポイントの一つです。


擁壁不適合の場合は、強度を高めるために擁壁の補強工事が必要になります。その費用は非常に高額になるため、できれば擁壁不適合の擁壁がある物件の購入は避けたほうがいいでしょう。

宅地造成等規制法とは!

1961年に制定された宅地造成に関する法律です。がけ崩れなどの危険性がある地域の災害防止を目的として、擁壁の造成に規制が設けられました。契約前に説明される重要事項説明でも説明されます。ただし、ほとんどの場合は契約直前です。事前の理解が重要です。

宅地造成工事規制区域内の土地で、次のいずれかに該当する宅地造成に関する工事を行う場合には、都道府県知事等の許可が必要になります。


・高さ2メートル以上の崖の切土


・高さ1メートル以上の崖の盛土


・切土と盛土を同時に行う時、合計した高さが2メートルを越える


・切土と盛土を併せた面積が500平方メートル以上


住宅の建替え時など影響することも多く注意が必要です。

擁壁の種類

コンクリート製の擁壁のことです。無筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造のふたつに大別されます。

いくつものブロックを組み合わせて設置された擁壁が間知ブロック擁壁です。 間知ブロックは、通常のブロックとは違い、斜めに積み上げるコンクリートブロックで石垣などにもよく使われています。

間知ブロック擁壁は、現行基準を満たしていれば高さ5メートルまでの擁壁の設置が可能となります。 また、外側からは見えませんが、一定間隔で鉄筋コンクリート造の控え壁 が作られています。 一般的に、高低差の大きい住宅地に用いられており壁面が傾いていることが特徴です。

大谷石を積み上げて造られた擁壁のことです。


大谷石とは軽石凝灰岩の一種で比較的加工がしやすい石材であることから、昔から外壁や土蔵の建材などに使用されてきましたが、現在はあまり用いられていません。


擁壁の高さが2メートル以上には、工作物の建築確認が必要となります。排水状況が悪化し水圧が加わることを防ぐために、水抜き穴の設置が義務付けられています。


物件を購入する際は、現行の建築基準法を満たした擁壁であるか、水抜き穴が設置されているか確認することが重要です。


擁壁適合の確認方法

擁壁の検査済証の確認は市役所でも行えます。(広島市の場合は都市整備局宅地開発指導課)物件を購入する前にかならず確認してください。もちろん、検査済証があるからといって安全ではありません。劣化が進んでクラックや傾いてたりするものもあります。現地でしっかりチェックしましょう。


「おりいえ」では、購入を検討して頂く際は、詳しい物件調査をしております。お気軽にご相談ください。



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