日本は築後30年で家の価値はない。これは問題ではなくラッキーだ!

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広島市で中古戸建住宅×リノベーションを提供している「おりいえ」です。私たちが中古戸建住宅×リノベーションを提供しているのは、日本人が豊かになるためには中古戸建住宅が安心安全に流通することが不可欠だと信じているからです。この思いを強くしたのがこの本と出合ってから。


日本経済を襲う二つの波―サブプライム危機とグローバリゼーションの行方/徳間書店


以下抜粋


「なぜ日本はいつまでも豊かになれないのか」日本は富の上に富を築くことができないシステムになっている。日本は「住宅」もクルマと同じように年ごとに評価が下がり、何年かするとタダ同然になってしまう。こんな国は世界広しといえ日本くらいだ。家が耐久消費財として扱われている。



築後30年の中古戸建が多い広島市郊外のニュータウンを見直してみる

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日本の家は築後30年で「0円」になるといわれています。築30年といえば郊外のニュータウン。学校や緑豊かな公園、敷地も広く日当たりもプライバシーも確保できます。団地内にはコンビニはあるし近くにはショッピングモールもあります。

駅があったほうが便利なのは否定しませんが、ここ広島をはじめ多くの地方都市では車通勤可能な方が多いわけです。郊外の暮らしが決して不便とは言えません。すぐ先の未来は自動運転です。

それに広島市郊外のニュータウンは新しい日常にもってこいです。暮らしに重点を置かれる方にとっては利便性とか資産性より暮らしの価値を見いだせるはずです。

不動産流通がヘンテコだから広島市郊外のニュータウンは宝物でいっぱい。

暮らしを重点に思考すれば、広島市郊外のニュータウンは宝物でいっぱいです。業界人として富をもたらさない中古戸建住宅の不動産流通を何とかしなければと考えていましたが、最近では、こんな不動産流通だからこそ、中古戸建住宅を購入する人はラッキーだと考えるようになりました。

なんといっても築後30年経過した建物が建ち並ぶ広島市郊外のニュータウンは建物が「0円」なうえに地価も求めやすく安定しています。


中古戸建住宅は宝物がいっぱいを具体化してみます。

中古住宅は築30年で建物評価は「0円」ばかりか、交渉次第では解体費用分を差し引いてくれます。なんと土地だけで購入するより安く買えるなんて!


新築と違い雑につくられた家や欠陥住宅の場合、30年も経過していれば症状として現れています。雨漏もなく、傾きもなく、欠陥住宅でもなければ、外壁、屋根、水周り、内装、を、一新すれば見違えます。予算がないからと安い素材で造りこむローコスト住宅より拘った空間に生まれ変わります。


なかには適切に維持管理がされ、外壁や屋根は吹きかえられたばかり。キッチンや水回りも最近交換したばかりの中古住宅が売りに出ています。こんな住宅を手に入れれば小額リフォームで充分快適に過ごせます。


中古戸建住宅の価値

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購入した建物の程度はあるとしても、リノベーション費用を1000万円みておけばある程度のリノベが可能です。自分好みの快適な家にチェンジできるでしょう。

上図に基づくと、2800万円の住宅ローン返済額は月額79,039円 家賃より低そうです。(住宅ローン減税等はないものとして計画しても)

10年後ならんかの事情で売却しなければならなかったしても、10年後住宅ローン残高は2097万円です。

地価の変動がないとした場合売却価格は土地価格の1800万円、10年後の住宅ローン残高の2097万円ー1800万円=297万円。(10年後に中古流通が健全な状況であれば、この住宅の建物価値は297万円以上であってほしい。そう願いつつも、なかなか上手くいかないのはこの十数年の活動でわっかています。)

この場合、住宅ローン残高を返済しなければ売却はできません。しかし、新築でればこの売却時の穴埋めはもっと合理的ではありません。

20年後の売却の場合、住宅ローン残高は1320万円です。同じく地価の変動がない場合、1320万円ー1800万円=480万円ほど残る計算です。

マンションのように利益が出ることは考えにくい戸建住宅でも、このレベルであれば利用価値として考えれば十分じゃないですか?賃貸であればもっと家賃を支払っています。


中古戸建住宅の古い、汚い、不安を利用しよう!

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綺麗に住まわている家も、築後15年すれば壁や黄ばんでくるし外壁や屋根も劣化してきます。それに他人の生活臭がする家を見ても新築のようなワクワク感はありません。なので、中古戸建住宅の価値は低く査定されます。

築年数に関係なく、古い、汚い、不安を感じる中古戸建住宅はそうそう売れません。安く買える可能性が高いということです。

ポジティブに考えれば設備や表面の内装材や外装材なんて消耗品です。古くても黄ばんでいても改装すればいいだけです。リノベーション前提で中古戸建住宅を探せばワンランク上の住まいが手に入るかもです。

注文住宅では高すぎる!
建売住宅ではワクワクしない!
そんなあなたは、
中古戸建住宅×リノベーションも選択に加えてみてください。

「おりいえ」では、中古住宅の選び方から資金計画まで全力でサポートします。お気軽にご相談ください!


おまけ!中古戸建住宅で損をしないために

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