広島市で中古戸建住宅×リノベーションを提供している「おりいえ」です。
新築住宅は住んだ瞬間2割安くなるといいます。本当でしょうか？
この話をもう少し具体化してみます。ご参考にしてください。
新築は住んだ瞬間2割安くなる？
4000万円の新築は3200万円でしか売れない？
新築建売が4000万円で販売されているとします（適正価格として）。Aさんが購入したのち、何らかの事情で入居後1週間で売り出しました。
住んだ瞬間2割安くなるということが真実であればこの住宅は3200万円でしか売れません。
住んだ瞬間2割安くなるについて
新築4000万円の内訳は
①土地2000万円＋建物2000万円
②土地1000万円＋建物3000万円
新築といっても建売と注文住宅では土地と建物に占める割合は違います。①のように土地に占める割合が高く建物の割合は低いことが多いのが建売です。逆に建物の割合が大きくなるのが注文住宅です。
土地は評価査定方法が確立しているため、住んだ瞬間、2000万円の土地が1600万円まで評価減になることはありません。住んだ瞬間2割減とは建物部分についてと考えるのが妥当です。
①の建売：土地2000万円＋建物2000万円×80％＝3600万円。4000万円の建売住宅が3600万円となります。
②の注文住宅：土地1000万円＋建物3000万円×80％＝3400万円。4000万円の注文住宅が3400万円になります。
①の建売のケースは現実に近いイメージではないでしょうか。
②の注文住宅の場合は別です。趣味趣向の偏った注文住宅の場合、手を加えれば加えるほど、他人からすれば趣向が偏りすぎて避けたい建物です。この場合、2割減程度で売却できればラッキーでしょう。
なぜ住んだ瞬間2割も安くなるのか？
不動産査定において建物評価は曖昧です。注文住宅のように素材一つ一つを拾い出すなんてことはありません。商品価値とは本来、品質や性能、構造、ブランド、築年数やリフォーム履歴等により、評価されます。
建物部分のみ2割安くなる根拠は、2割は建築業者の利益分であって市場では評価されない。と、いう声を聞きます。真意はともかく人が住んだ瞬間「中古住宅」としてカテゴリー分けされ。商品価値は「中古住宅」とひとくくりにされてしまいます。
また、売主は不動産業者や建築業者から「個人」へ切り替わります。施工業者の保証も引き継ぐことができないケースがほとんどです。業者の利益が入っている以前に、新築と同じ価格で売れる理由はなくなります。
ここまでは、市場相場により販売されている建売の場合です。
注文住宅の場合、建物価値は市場相場とはかけ離れます。注文住宅の建物価格は市場相場はありません。自らの理想とする家を造り上げるため積み上げた結果が建物価格です。
第三者からすれば、こだわりの間取りも仕様も邪魔くさいものかもしれません。注文住宅は建売以上に不動産相場との乖離は大きいものです。2割安くなるで程度では追いつかないことが多いでしょう。
資産価値が目減りする新築は購入しない方がいいのか？
先日、専門家による「賃貸VS持ち家」を議論している配信を視聴しました。持ち家派の専門家の方からあったのが注文住宅は資産価値はない。持ち家派ではあるが注文住宅は買わない方がいいという論調でした。
「おりいえ」も、中古住宅は宝物がいっぱい！新築よりもワクワクできますよ！と、いう発信をしています。しかし、この専門家とは違います。
資産価値ってそれほど大切でしょうか？「お金」を増やすことだけが人生でしょうか？僕たちは絶対に違うと信じています。どれだけ、お金を使ってもかなえたい夢はあります。行きたい場所はあります。
お金が目減りするからその機会を諦めるのでしょか？人生で一番長く過ごす場所が家です。少しでも快適に過ごしたい。そのための手段が注文住宅で叶うならそれはそれでいいことです。
むしろ、資産価値が目減りするからという理由だけで、住みたくもない場所に数年でも住むことの方が人生における価値の損失として大きいものだと思ってしまいます。
戸建住宅の建物は評価されないでいい！
新築戸建には注文住宅と建売の市場があります。どちらも残念ですが住んだ瞬間かなりの損失が発生するのは事実です。
欧米のように価値が積みあがるようにするのが、「おりいえ」の使命として努めていますが、いつのことになるのやらというのが本音でもあります。
資産価値が重要という方は、戸建の新築は購入するよりもマンションが良いと思います。市場を読みながら住み替えしながら資産を積み上げていくことを目指すべきではないでしょうか。
資産価値より「暮らし」でしょ！だけど、「注文住宅は高すぎる、建売ではワクワクしない！」このように感じている方は、中古戸建住宅×リノベーションをご検討ください。
新築は住んだ瞬間に2割安くなる。築後30年もすれば解体費用を差し引かれたりもします。だからこそ中古戸建には宝物がある！
「おりいえ」の立場からは、戸建住宅の建物は評価されなくていいんです！こんな市場だからこそ、オンリーワンの家がお得にゲットできます。
広島市周辺で中古戸建住宅をご検討の皆様、ご一緒にオンリーワンの家を見つけませんか？お気軽にご相談ください！
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土地や物件を選ぶ際、ぜひ、子供たちの視点を忘れずに、日々楽しく過ごせる場所を見つけるという視点で探してみてください。きっと、家族全員が心地よく暮らせる環境がそこにあります。きっと、子供たちの視点が豊かな生活につながります。
正直に言うと、僕は家を建てるなら注文住宅が一番だと思っています。ただし、そこにはいくつかの高いハードルがあります。① かなり資金が必要です。② 自分の納得いく家を建てるためには、それ相応の知識や経験が必要です。③ 信頼できる工務店やハウスメーカーとの出会いも重要です。
中古住宅を購入しリノベーションする選択肢は、新築に比べてコストを抑えながら、自分たちの理想の住まいを実現できる点で非常に魅力的です。実際に取り組んでみると、リノベーションは思った以上に自由度が高く感じるはずです。また、既存の構造や素材を活かしながら、現代的なデザインや機能を取り入れることも可能です。
