中古住宅ならロケーションが良くても高価ではない!

広島市で中古住宅リノベーションを提供している「おりいえ」です。

僕たちがモデルハウスとしてセレクトしている物件は、「ロケーションが優れている」もしくは「ロケーションをつくれる」事です。


なぜロケーションを大事にするのかというと

①ロケーションと居心地は通じている
②ロケーションの良い中古住宅は元々デザインが良い
③ロケーションが良いからと言って価格がメチャ高ってこともない(特に中古住宅の場合)
④ロケーションが良いと暮らしが楽しい

前回までのブログでは、①の「ロケーションと居心地は通じる」②の「ロケーションの良い中古住宅はデザインが良い」について解説しました。今回は、③ロケーションが良いからと言って価格がメチャ高ってこともない(特に中古住宅の場合)について解説します。お付きいただけると嬉しいです。

お手ごろ家格の家は小さい家

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販売される商品の価格は変わらないまま、その内容量が収縮(シュリンク)していくシュリンクフレーション。この傾向は家にもおよんでいます。

コロナ禍により家で過ごす時間が増えているのにです。

お手ごろ価格の家は品質も空間面積も備わってないかもしれません。

小さくなり続ける家

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国土交通省の「住宅着工統計 一戸当たりの床面積」によると上画像の通り、持家も分譲住宅も床面積は小さくなる一方です。

持家 平成15年134.8㎡(40.77坪)⇒令和3年117.4㎡(35.51坪)
分譲住宅 平成15年95.0㎡(28.73坪)⇒令和3年89.7㎡(27.13坪)

敷地面積の統計を見つけることができなかったのですが、地価が高い地域であればあるほど、敷地面積も小さくなっていることは見て取れます。

広島市においてロケーションが良くても高価でない理由

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最後に、広島市においてロケーションが良くても高価でない理由を具体化してみます。

広島市周辺において昭和に造成された宅地は概ね60坪以上です。

坪単価40万円として2400万円。その敷地に家を建てればざっくり諸経費込みで5000万円です。

超人気立地でなければなかなか売れない価格です。そのため、これらの宅地を二つに割った分譲住宅が多く供給されます。

これらを単純計算すると、30坪の宅地(2400/2=1200万円)+30坪の建物=3000万円前後です。

この場合、分譲業者が2400万円で購入しているかと言えば違います。
相場の2400万円には当然に利益が含まれます。また、解体費+造成費等の経費も差し引かれます。

2400万円⇒解体費200万円+造成費等200万円=2000万円

利益10%だとしても1800万円です。

築古の中古住宅のライバルはロケーションが良くてもロケーションなど関係のない分譲住宅の場合が多いのです。

その場合、お買い求めやすい価格で購入できるケースもあるということです。分譲住宅はプロの領域だとしても、2400万円が2200万円で購入できれば、リノベーション費用に1000万円費やしたとしても3200万円です。(僕たちは、築古でなくても全ての中古住宅は新築分譲住宅等と比較検討されます。価格を性能×空間=価値基準として比較すれば超割安だと思っています。)


中古住宅であればロケーションが良くても高価ではない!理由です!!

このように新築じゃなきゃ嫌!でなければ、土地も倍の大きさ、建物も広い、リノベーションで自分らしく住める。隣棟間隔も広く庭も広くロケーションもいい!ロケーションの良い中古住宅リノベーションを取得できます。ご一考ください!

広島市周辺であれば、僕たちが物件セレクトのアドバイスをします。お気軽にお問合せ下さい!


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