リノベーション済み中古戸建!見逃しがちな大切なポイント!

A7305654-HDR


先日の記事通り、リノベーション済み中古戸建で失敗しないためには、表層リフォームに騙されないこと!これに尽きるわけです。重要なのは表層ではありません。見えない部分こそが重要です。

見えない部分とはざっくり、構造的な安心に関わる部分。素材や設備機器の状況把握。不動産そのものの性格的な部分。です。

家の状況がわからなくて安心して暮らせるはずはありません。価格に見合った買物かどうかも判断できません。ここでは、表面リノベーションに騙されないために先日の続編的な記事を書いてみます。お付き合いいただけると嬉しです。

P3290023-1

いくらデザインが美しくても地震から家族を守れない家では本末転倒です。一定レベルの耐震性能が備わっていることが重要なのは誰もが望むところでしょう。

では、一定レベルとはどうことかといえば新耐震基準。1981年6月以降、建築確認申請が受理された建物は新耐震基準の住宅です。

令和元年度住宅市場動向調査報告書によると、中古住宅の購入者が購入した住宅の建築時期は平成27年以降6.1%、17年~26年17.0%、7年~16年27.5%、昭和60年~平成6年24.1%。1981年6月以降と多少のズレはあるにせよ74.7%が新耐震基準以降の中古戸建住宅を購入しているということになります。

安心じゃないか!と思われた方、これでは悪徳業者の思うつぼです。なんちゃってリフォームによって構造が破壊されている可能性があります。新築が全て適切な施工というわけではありません。元よりいい加減な施工や弱い地盤により傾いている家もあります。雨漏れや湿気で構造材が不朽している家もあります。

耐震診断に基づく耐震補強工事をすれば安心は高まります。しかし、相場よりも価格が高くなる。新築建売と価格メリットがなくななる。他で売り出されている中古戸建に比べ価格が高くなると検索に引っかからななくなる。

こんなことが理由なのでしょう。リノベーション済み中古戸建の多くは表面リフォームによる販売されています。新耐震以降の家だから安心ということではありません。ご注意ください。

2016-12-09-14.37.45

どんな設備でも素材でも、耐久性には限界があります。また、劣化の進行は環境やメンテナンスによって様々です。

いくら外観が美しくても、それは表面を着飾っただけかもしれません。化粧(塗装やクロス)を落としたら石膏ボードや外壁材はボロボロ、構造材である骨組みや不朽してる。電気設備や給排水管など朽ちている。こんな状態の可能性だってありえます。

仮に雨漏れやシロアリによる被害がひろがっていれば大変危険な状態です。力を支えるべき柱が腐っていては耐震レベル以前の話です。ここまでひどい状態を化粧で誤魔化す業者がいないことを祈るばかりですが、こんな事例のご相談があるのも事実です。

ここまででなくても、給排水管をはじめとした部材を交換しているのとしてないのでは、暮らし始めてからのメンテナンスの時期に違いが生じます。

価格的に魅力だと思って購入したら「なんちゃてリノベーション住宅だった」⇒思いもよらない高い買い物についたというケースです。ネット上でも多いですよね。こんな失敗談。

PC200053-1

お風呂やキッチンなど見た目に関わる部位は新品に交換されている「なんちゃってリノベーション住宅」しかし、見た目とは関係ない部分についてはそのまま交換されてないことも多いものです。

例えばボイラー。設置から10年も経過していれば数年後には交換時期と考えるべき設備機器です。新品交換されてないキッチンの換気フードや食洗器などなども同じです。他でも、給排水管はそのまま、外壁もコーキングは打ち換えず塗装だけ。などなどきりがありません。

しっかりご記憶ください。業者売主の場合でも、契約上は不適合がある場合の請求期間は引き渡し後2年のみです。(個人間売買の場合、そもそも契約不適合責任は免責という契約ばかりです。)


e8ecac067e2d081b9cef8afc3e9c31e7-1

国も中古住宅の流通を促進するために様々な政策を用意してくれています。問題は周知されてないことです。(このことについて前号の記事 ホームインスペクション 認知されてません!こちらをご覧ください。)

ホームインスペクションという良いサービスがあるにもかかわらず利用者はわずかばかり。

宅建業法においても、媒介契約時にはホームインスペクションのあっせんの有無を説明しなければならないわけです。また、不動産契約に先立って説明される重要事項説明書にも建物状況調査を実施した住宅である場合の報告書の有無の説明事項があります。さらに不動産売買契約書には建物構造耐力上主要な部分等の状況について確認した事項が記載されおり説明されます。

こんな状況下において建物状況調査(ホームインスペクション)を断ることなどできないのです。

消費者である皆様のほうから「あっせんはしなくてもいいがホームインスペクションは利用させてもらいます!」と、はっきり伝えいただきたいものです。

僕が知る限り顧客目線の不動産業者さんであり担当者様は積極的にホームインスペクションの利用をお客様へ呼びかけています。

ホームインスペクションを通じてベストなパートナー選びへもつながるのではないでしょうか。思い違いのない買い物ができるかどうかは担当者によるところが大きいものです。上手に利用することで、中古戸建住宅という価値が最も分かりにくい不動産を安心の買い物へつなげてくれます。

思い違いなく失敗しない中古戸建購入の実現は、家の価値を正しく認識することから始まります。そのために大切なのが、担当者選びでありホームインスペクションによる住宅価値の見える化です。

ご一考いただけると幸甚です。