広島市で中古住宅リノベーションを手掛ける【おりいえ】です。

ご承知の通り、住宅は余っています。 でも、引き継げる良質な家が足りていない。 だから新築を建て続けているのが、今の日本です。

この矛盾を、国はようやく正面から発信し始めました。 それが、新しい住生活基本計画の草案です。

この計画の中にある 利便性の高い既存住宅地の相続住宅等の有効活用 という一文。実はここに、 これからの住宅市場の答えが詰まっているのではないかと考えています。

国のメッセージは、もう住宅は増やさない。 すでにある住宅を、どう市場に戻すか。ただし、すべてを救うわけではない。市場として成立する場所だけを、きちんと残す。

ここで重要なのが 市場機能を前提とする という考え方です。 国が直接どうこうするのではなく、民間で売れる、貸せる、評価できる住宅を 制度面から後押しする。 つまり、 次に渡せる住宅だけが市場に残るという時代に入ったということです。

利便性と聞くと、駅からの距離を思い浮かべがちです。

でも、今回の計画で使われている利便性は少し違います。 それは 生活がすでに完成しているかどうか。 具体的には ・学校 ・医療 ・買い物 ・公園 ・道路 こうしたインフラが、すでに整っている住宅地です。

ここで、ひとつの分かりやすい指標。それが小学校が残っているかどうかではないかと考えています。

小学校は、簡単には維持できません。 子どもがいなければ統廃合され、 人が減れば真っ先に議論の対象になります。

それでも残っている小学校がある団地。それは 行政が、まだその地域を将来の生活圏として見ているというサインだと考えます。

同時に、住宅市場にとっても買い手の姿が想像できる場所。子育て世帯が暮らすイメージが描けます。 金融も評価しやすい。 将来像が説明できる。 だから小学校がある団地は。市場として成立し続ける。 これは感覚論ではないと思うのです。需要と供給としての構造の話し。

団地という言葉には、 古い、時代遅れ、という印象がつきまといます。

でも実際は逆です。
・計画的に造成され ・道路は広く ・公園があり ・学校が近い

これらは、今から新しく作ろうとしてもかなり条件は厳しいでしょう。

捉え方によっては団地は、 時間をかけて生活が染み込んだ住宅地。 だからこそ壊すのではなく、引き継ぐ対象になっている。 国の計画は、 その価値を前提に書かれているのだと思います。

小学校がある団地には築30年を超える住宅が多く残っています。

家が古いから売れない。そう思われがちですが、実際は少し違います。 売れない理由は、 古さそのものではありません。
・状態がわからない ・修繕履歴が残っていない ・どこに手を入れるべきか説明できない

つまり、 情報が整理され、共有されていないだけ。放置すれば、負債として扱われ、 整えれば、次の暮らしに手渡せる資産になる。

その分かれ目が、 今、確かに 見えるようになってきています。

これから評価されるのは、こんな住宅です。

・小学校が残っている団地にある ・建物の状態が把握されている ・危険箇所が整理されている ・次の世代が暮らす姿を説明できる

新しいかどうかは重要ではありません。

次に渡せるかどうかです。

これからの住宅市場は、家を持つことがゴールではありません。どう引き継ぐか。 どう次に渡すか。

そこまで含めて、住宅の価値になります。

小学校がある団地は、終わっていない。むしろ、ここからが本番です。