広島市におけるインフレと住宅購入
広島市で中古住宅リノベーションを提供している「おりいえ」です。
色々なモノが値上がりしています。
テレビ報道は節約節約のニュースばかりで気がめいります。
愚痴はおいといて、住宅を購入したいけど、この状況では様子見したほうがいいかな～という方もいらっしゃるでしょう。
そこで、インフレ時代の住宅購入について持論を展開します。
インフレはお金の価値が下がること。
インフレとはモノの値段が上昇し続けることです。言い換えると、お金の価値が下がることでもあります。
地価の上昇
日本は人口減少社会です。だからインフレになっても地価が上がり続けることはない！この声を否定するつもりはありません。
しかし、広島市はというと？
令和2年国勢調査結果による広島市の人口は120万754人であり、平成27年（2015年）と比べ6,720人（0.6％）増加したとあります。
事実広島市においては、がけ地や車の侵入が出来ない等の悪条件がなければ需要はあります。地価もマンション価格も上昇しています。マンションなど、リーマンショック後に購入された方などは今売ればほぼ確実に利益が出ます。
（地価がどのくらい上昇しているかはこちらのサイトを利用すると便利です。こちら。あなたの街の地価は？マップで見る上昇と下落）
建物価格の上昇
建物価格の上昇！
コロナによる物流の影響などなど、ここで詳しく説明するまでもなく、建材から設備機器までありとあらゆるものが上昇しました。この先はどうかという予測はつきませんが、確実なことがあります。
コロナの影響やインフレを除いても、「省エネ法の改正」「4号特例縮小」など、建物価格上昇原因ばかりです。
不動産価格は上がり続けているが固定金利は低い！
あと数年たてば不動産価格は下がる！かもしれません。逆にもっと上昇しているかもしれません。正直私には分かりません。確実なのは、住宅ローンの金利は未だ低いということです。
固定金利もまだまだ超低金利です！
今後を占う意味で以下に4つのパターンを整理してみました。
①不動産価格は下がる金利も今のまま
②不動産価格は上昇する金利も今のまま
③不動産価格は下がる金利は上昇する
④不動産価格は上昇する金利も上昇する
不動産価格は下がる金利も今のまま
不動産価格は下がる金利も今のまま。こんな状況になればいいなぁ～と思います。これって家が最も購入しやすい状況です。
しかし、リーマンショック後これまでは不動産価格は上がり続けました。金利は上がらないというより上げられないという状況のように思います。
不動産価格は上昇する金利も今のまま
不動産価格は上昇する。不動産業者へも金融マンへも幾人へもヒアリングしましたが、私がお聞きする限り、不動産価格が下がるという声は皆無です。
ここ２～3年不動産価格が上昇したとして金利は今のままだとします。もしかすると需要が価格についていけず徐々に不動産価格が今の水準まで下がる可能性はないとはいえません。
金利が今のままであればバブル崩壊的に一気に価格ダウンとはいかないでしょう。価格上昇分を調整するように今の価格に戻るまで5年後程度と考えてもいいのではないでしょうか。
5年間の家賃、不動産価格が下がらないリスク、金利が上昇するリスクもあります。
不動産価格は下がる金利は上昇する
前述のように不動産価格が下がる可能性はあります。不動産価格が下がっても金利が上昇したらどうなるでしょう。
住宅ローンを利用する以上、不動産価格が下がっても金利が上昇すれば毎月の支払いは増えます。どの程度不動産価格が下がるかにもよりますが、まだまだ低い長期固定金利を利用したほうが最終的な支払い金額は低くおさえることができます。
不動産価格は上昇する金利も上昇する
あまり考えたくありませんが、不動産価格も金利も上昇することだってあり得ます。
ずっと賃貸もありですが、家賃上昇の可能性もあります。
需要がないような郊外という手もありますが大丈夫でしょうか。
住宅ローンの支払いを固定費と考える！
不動産価格が高い時に家を購入し、不動産価格が下がった時売却する場合、住宅ローンの残債よりも売却価格の方が低いこともあります。住宅ローンの残債を完済しなければ売却もできません。
しかし、地方都市で特に戸建を購入しようとしている人にお聞きします。本当に住替えますか？住替えないとした場合、住宅ローンの支払いを固定費と考えてみてください。
何度も言いますが、今はまだまだ超低金利です。固定金利も1％前後で借入できます。支払額は相当おさえられます。この支払額を固定費と考え無理のない支払いであれば不動産価格が高いとか気にしなくてもいいともいえませんか？
ポジティブに考えれば、この先、もっとインフレが進みお金の価値が下がれば、いくら何でも給与も上昇します。その時、固定金利の住宅ローンなら支払額は今と変わりません。よりいっそう支払額が目減りします。借金そのものも目減りします。
勝手ながら私の視点で、インフレと住宅購入を整理してみました。特に建物価値が新築程高くない中古住宅リノベーションの場合、それほどリスクとは思えません。むしろ、こんなに低い超低金利の固定金利が利用できる最後のチャンスかもしれないとさえ思えてきました。
無理をしてまでリスクを負う必要はありませんが、マスコミの報道に意気消沈する必要もなく、冷静にライフプランを見つめ計画を進めて欲しいと願います。
そのためのサポートはします。遠慮なくお申し付けください。
長文を最後までお読みいただきありがとうございます。
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