広島市安佐南区「ちょうどいい郊外の家」耐震補強の件
広島市で中古戸建住宅×リノベーションを提供している「おりいえ」です。
広島市安佐南区「ちょうどいい郊外の家」今日の現場の進捗レポートは耐震補強です。
築48年の旧耐震住宅なので住宅ローン減税を適用するためにも耐震補強は必要です。でも一番の理由は安心して住み続けていただくためです。言いかえると、新耐震だから補強しなくても大丈夫ということではないし、耐震補強済みだから安心ということではないのです。
中古住宅を購入する際は、新耐震だから大丈夫とかではありません。安心のためには、現状をしっかりチェックしたうえで耐震補強が必要か否かの判断をしましょう。
中古住宅を購入するにあたり耐震補強で基本的なこと
嫌味な説明から始めさせていただきます。
2022年～の住宅ローン減税から、適用となる既存住宅の要件について、登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋とみなす。とされるようです。（上画像のような区分で耐震化の進捗を確認しているところからの制度変更かなと考えました。）
住宅ローン減税の恩恵が受けやすくなるのはメリットですが、安心安全面ではとても怖いです。
怖さの理由
①新耐震基準とは、昭和56年6月1日以降の建築確認を受けた住宅のことです。フラット35の中古住宅技術基準には、建築確認日が確認できない場合は新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とあります。この1年の差は？
②住宅が劣化していようが、基礎が割れていようが、無理な増改築で必要な柱を抜かれていようが昭和56年6月以降の建築確認物件であれば住宅ローン減税が適用されます。昨年までなら耐震適合証明もしくは瑕疵保険加入が必要でした。安心安全のハードルがなくなったということです。
国が定めた新耐震基準と万が一の地震に備わる安心とは、別ということでしかありません！
家の耐震調査
こちらの家は、平成15年に増築工事と合わせ耐震補強工事済みです。購入前に前所有者様からの情報と、インスペクションにより確認していました。しかし、他人様の安心と私たちの考える安心は別にあります。
現状の耐震レベルを知るためには先ずは調査です。この家は土壁であり耐震調査は難易度が高いんです。土壁のため確認できる筋交い以外は構造用合板で補強しているという仮説のもと耐震補強設計に入りました。
耐震補強案
前所有者様と施工業者様がどのような考えのもとに耐震補強工事がなされていたのか不明ですが、「おりいえ」としてリノベーションするのですから弊社が考える補強工事を計画するのは当たり前の話です。
壁をバラシて分かったことは、「おりいえ」が考える耐震補強工事において、補強すべき箇所に構造用合板で補強していた箇所が7カ所でした。新たに18カ所の構造用合板による補強をすることになりました。
耐震補強工事
重要なことをお伝え忘れていました。設計図面にある筋交いの位置は参考程度です。筋交いがあるべき位置にないことや、筋交いがあっても方向が逆なんてことは普通です。また、水回りの漏水による劣化や雨漏れ等による構造材の劣化は耐震補強の前に交換が必要なことは言うまでもありません。
さて、耐震工事。筋交いを入れるために土壁の土を全部落とすのは現実的ではありません。土嚢袋で溢れます。なので、今回は構造用合板による補強です。
最近では、上画像のように天井や床を解体せずとも補強可能な商品も開発されています。が、この現場では、どのみち天井も床も張り替えるので解体したのち、大工さんが施工しなれた構造用合板で基本的な補強工事を加えました。
最後に古い家の魅力
今の時代にはないのがこんな曲がり梁です。
年配の職人さん、建築関係者さん、は皆が皆、懐かしみつつ褒めてくれます。
部屋うちに出したい心境ではありますが、火打ちや根太との高さ関係を考慮すると中途半端な見せ梁となりそうです。。。断念することにしました。。。残念ですが。。。
現場の進捗に合わせ耐震補強についてブログ化してみました。広島市周辺で、中古住宅の購入に対して安心安全面でご心配な皆様、弊社は不動産コンサルタントとしての機能も持ち合わせています。ホームインスペクションをはじめ耐震診断や物件選びのアドバイスなどもおこなっています。お気軽にご相談ください！