中古住宅購入×リノベーションの進め方!

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土地を買って注文住宅を建築する場合もそうとう難解ですが、それ以上に難解であり面倒なのが「中古住宅購入×リノベーション」の進め方です。

通常は、以下のようなステップです。

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①情報召集

一番の問題は最初の情報召集です。リノベーションや建物イメージからの情報召集が始まればよいのですが、不動産の物件情報を取得することが目的となっている方が多いものです。この場合、主導は不動産業者さん。ワンストップで展開できる不動産業者というのは少ないものです。多くの場合は、不動産の仲介業者というケースでしょう。

②物件見学/物件調査

不動産業者の多くは建物のスキルは持ち合わせておりません。インスペクションのあっせんの可否を平成30年4月1日より媒介契約時に説明しなければならなくなりましたが、買主側が媒介契約を締結するのは通常売買契約時です。理解ある売主がインスペクション(住宅診断)をしていたとしても、リノベーションをするうえで必要な情報が十分とはいえません。

また、素人である消費者が中古住宅を見学してもリノベ後の完成は想像できいはずです。プロがみれば宝物と思われるような物件が長く売れ残っていることもあれば、絶対に買ってはいけない物件が高値で早期に販売されていたりもします。後者の場合、リノベーションする以前に、雨漏れや白アリによる不朽や基礎の割れを修復する事に資金を持ち出し、イメージしていたリノベーション費用を削られるような原因になりかねません。

そんな失敗をしないためには、不動産業者が主導の場合は、少なくても信頼できるホームインスペクターによる住宅診断を実施するようにしましょう。


③リフォーム計画/見積もりチェック

信頼できるリノベーション業者を通じたワンストップによる物件探しが理想だと考えます。しかし、現在の不動産流通の仕組はまだまだ情報がクローズされています。それに、のんびり決断を延ばすことができる物件ばかりではありません。リフォーム計画も見積もりチェックもできないまま、中古住宅の購入申込をしなければならない。こんな状況で何をどうしたらよいかといった悩み相談も多く受けてきました。だからこそ、前述した物件見学が大切になるのです。もっと言えば、その先にある、情報召集に対し正しい知識を持って臨むという事から始めるべきなのです

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④購入申込 ⑤住宅ローンの事前審査

購入申込と住宅ローンの事前審査は同時期です。気をつけなければならないのは、「物件価格+リノベーション費用」=○○。この総計がいくらになるかが概算でもわからなければ、住宅ローンの審査をするにしても心配の種はつきませんよね。予算オーバーにならないか?資金不足にならないか?そもそもその物件を購入して良いのか?

見た目の古さを更新するだけのリフォームであれば不動産業者でも概算金額の見当は付くかもしれません。しかし、自分らしくリノベーションする。家具や照明にもこだわりたい。などなど。と、なれば購入申込をしようとしている物件の建物調査が重要だとご理解いただけるでしょ。

⑥不動産売買契約/リフォーム関連請負契約

不動産売買契約/リフォーム関連請負契約と同時期としましたが、これは、理想的ということであって、実際はワンストップで「中古住宅×リノベーション」計画を進めない限りリフォーム請負契約は遅れるはずです。(交渉や調整が大切)場合によっては、リノベーション計画を進めるにあたり引渡後でなければ建物の詳細調査ができない可能性もあります。リノベーション計画をスタートしようにも中途半端です。資金計画的にも住宅ローンの申込額さえも想像の域でしかありません。

⑦住宅ローンの申込/金償契約

一般的に不動産売買契約から物件の引き渡しまでの期間は1カ月程度です。それまでにリノベーション計画が明確にはなりません。とはいえ、金融機関も住宅ローンの審査をするには見積書や全体の資金計画が必要です。住宅ローン用の見積書の準備という手はずです。

⑧物件引渡

誰もが、可能であれば引渡後すぐにリノベーション工事に着手したいと考えます。しかし、これまでみてきたように、リノベーション工事が不動産売買と別だてで進んだ場合、実質的には、物件引渡を受けてからがリノベーション計画のスタートです。

詳細な建物調査後に気付く劣化や瑕疵。そのうえで計画しなければならないリノベーション。資金計画も大きく崩れます。併せて着手が遅れれば住宅ローンの支払いとダブルで支払う家賃。資金計画に含まれていますか?

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⑨工事着手


職人不足の現在、お任せしたいリノベーション工事会社が直ぐに工事に着手できるとは限りませんよ。何時までに入居したいという時期があれば逆算して計画すべきです。

引渡後にDIYを施したいなどあれば、より、準備が大切になります。これまで見てきたようにマイホーム取得へのステップで最も難解なのが「中古住宅購入×リノベーション」です。いい業者選びはもちろん、スケジュールや資金のサポート力もストレスフリーの中古住宅×リノベーションには重要なキーワードです。

⑩工事完成/ご入居

長い道のりであったリノベーションが完成した時、どんな気持ちでしょう。好きなものに囲まれたリノベーションを楽しめるだけの余裕が欲しいものですよね。面倒に巻き込まれずストレスフリーで中古住宅購入×リノベーションを成功させるためには、理想を描きスケジュールと計画を明確にすることです。前述したステップに少しだけ加えましょう。

物件情報取得の前に「中古住宅購入×リノベーション」理想を実現する為の情報召集です。そして、その理想を実現する為のパートナー選び。この準備ができれば、物件選びもスケジュール管理もストレスから解放されます。きっと楽しさに変わるはずです。
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最後に

私達は不動産コンサルタントの立場から中古住宅購入×リノベーションをコンサルティングしています。具体的には、不動産仲介の立場、ホームインスペクター(住宅診断士)の立場、ファイナンシャルプラナーの立場、建築家の立場。全ての立場においてスペシャリストがサポートします。

お客様をストレスから開放し、楽しくリノベーションへ係ってを頂く為にベストなコンサルティングを致します。